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10 de Dezembro de 2018




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Profissional ensina como financiar imóvel

A compra do seu imóvel financiado em 7 passos seguros

São Paulo, 2 de abril de 2009

Engenharia
Sílvia Rocha



1º. passo: a escolha da instituição financeira. Parece uma idéia absurda, considerando que o banco só é envolvido depois que o imóvel foi escolhido, mas não é!

Caso você não disponha de toda a quantia para comprar seu imóvel, precisará buscar um empréstimo junto a uma instituição financeira. Muitas são as opções no mercado, todas ávidas por tê-lo como cliente! Antes de qualquer coisa é fundamental pesquisar as ofertas disponíveis, as diferenças entre as taxas de juros praticadas, o percentual de financiamento concedido e, as exigências e burocracias envolvidas.

É muito importante identificar qual banco será a melhor opção tendo em vista o seu perfil, pois este será um relacionamento para 10, 15, 20 ou até 30 anos!
Logo em seguida, você deverá procurar o gerente da agência escolhida e apresentar seus documentos pessoais e de comprovação de renda, informando qual quantia se pretende financiar.

Esta providência permitirá ao banco agilizar a análise de crédito e, com o exame cadastral, de perfil e capacidade de pagamento antecipados geralmente se ganha de 30 a 40 dias no processo!Além disso, fica mais fácil negociar com o vendedor na hora de informar que o pagamento será feito por meio de financiamento.
 
2º. passo: a escolha do imóvel.

Agora sim, com a primeira parte da documentação em andamento, é hora de escolher o imóvel. Primeira recomendação: pé no chão (nos dois sentidos) e controle total da ansiedade e das expectativas!

Faça uma seleção considerando a região de sua preferência, o tamanho, número de cômodos e o valor pretendido. Para isso, poderá contar com os classificados do jornal, a internet e os corretores de sua confiança.  Lembre-se sempre: não se empolgue com a primeira visita, o investimento é alto e merece uma decisão acertada. Conter o entusiasmo diante dos vendedores também ajuda nas negociações.
 
3º. passo: efetivação do compromisso de venda e compra e análise da documentação do imóvel

Se você pensava que depois de ter feito a escolha do imóvel estava tudo pronto, enganou-se... agora recomeça a parte burocrática. Neste momento é bom contar com a ajuda de um especialista. Recomenda-se que um advogado analise todos os documentos, desde aqueles referentes ao imóvel, o processo de financiamento até os documentos dos vendedores.

Segundo Cleide G. Santos, advogada de São Paulo  pós-graduada em Direito Imobiliário, “o estudo da documentação imobiliária, que precede a aquisição do bem, tem dois objetivos principais: verificar e minimizar o grau de risco da aquisição e demonstrar, se for necessário, a boa-fé do adquirente”.

Cleide G. Santos destaca ainda: “É possível negociar um valor fechado com o profissional e o custo da avaliação ficar em torno de um salário mínimo. É um dispêndio que deve ser encarado como investimento, pois muitos problemas podem ser evitados nesta fase. O objetivo nunca será inviabilizar negócios, mas sim orientar quanto às correções e precauções necessárias”.

O profissional contratado também poderá elaborar o compromisso de venda e compra, que é o instrumento legal que oficializa a negociação do imóvel, sendo destacada neste instrumento uma cláusula específica para a documentação.
 
4º. passo: análise dos vendedores.

Neste momento é avaliada a situação dos vendedores. É muito importante verificar se há restrições que possam recair sobre o bem. Além disso, quando o comprador analisa a documentação pode antecipar correções e esclarecimentos, novamente agilizando o processo de financiamento.

Invariavelmente, a instituição financeira que cederá o crédito analisará toda a documentação apresentada, porém, recomenda-se que o comprador tenha conhecimento de tudo, pois ele será o pleno proprietário do imóvel futuramente.
 
5º. passo: análise detalhada do contrato de financiamento.

Nesta fase é hora de decidir sobre os detalhes do financiamento: o sistema de amortização e garantia, a forma de reajuste, se será ou não utilizado o FGTS. Deve-se tomar conhecimento de todas as tarifas cobradas pelo banco e negociar aquelas possíveis.
 
6º. passo: projeto de reforma do imóvel, contratação de equipes e execução da obra.

Nesta fase, presume-se que tudo deu certo: a escolha do banco e do imóvel, o fechamento do negócio com o compromisso de venda e compra, a análise de todos os documentos e a obtenção do crédito.

Talvez seja a hora de descansar e passar uns dias na praia ou na montanha, recarregando as energias e se preparando para a etapa final: a adequação do imóvel ao seu perfil e necessidades.

Segundo Fabio Rocha, arquiteto titular da Fabio Rocha Arquitetura, “um erro gravíssimo e infelizmente muito comum, é iniciar a obra sem uma planilha orçamentária detalhada e sem o cronograma executivo”. 

Ele esclarece que o projeto arquitetônico possibilita uma eficiente utilização do imóvel e contribui para a valorização do mesmo. Além disso, junto ao projeto executivo é disponibilizado o memorial descritivo, relatório que possibilita a realização de um orçamento detalhado e preciso, bem como planejar o prazo de execução.
 
7º. passo: mude-se, comemore e seja feliz! Você lutou muito para chegar até aqui

Qual o melhor imóvel?

Este é um momento que deve ser vivido com muita alegria, afinal de contas a aquisição da casa própria costuma ser um dos pilares da realização pessoal.
Mas atenção: não deixe as emoções interferirem na compra e conduzirem a um mau negócio. O arquiteto Fabio Rocha, por sua experiência no atendimento a clientes que recém compraram (ou pretender comprar) imóveis destaca alguns itens a serem observados:

Estado do imóvel: observar a situação das instalações elétricas e hidráulicas e a existência de trincas, rachaduras, ou infiltrações é essencial. Não se deixe iludir por aquela “pinturinha” impecável, muitas vezes feita de última hora, que pode esconder problemas estruturais.

Localização: verifique se o imóvel está localizado em área de tombamento, se há terrenos baldios ou previsão de novas construções, desapropriações ou intervenções urbanísticas no entorno

Vizinhança: antes de fechar negócio conheça a vizinhança, verifique a existência de bares, restaurantes, feiras e escolas. Conheça o trânsito, o barulho, o estilo de vida dos moradores.  Além disso, caso pretenda viver em condomínio, procure saber quais são as regras e restrições antes de se mudar.

Descrição do imóvel: tenha especial atenção a detalhes como área útil, área total, área construída, área do terreno, número de vagas, pois muitas vezes há divergência entre o que foi vendido, o que consta nos documentos e o que efetivamente existe. Uma medição é recomendável.

Locatários: por fim, para evitar riscos, caso exista inquilino, é necessário que o vendedor o notifique sobre a venda, pois o mesmo tem direito à preferência na aquisição do bem. Também é favorável certificar-se que os ocupantes concordam em sair do imóvel, para evitar aborrecimentos na hora da posse.
 
NOVO OU USADO?
 
O imóvel usado geralmente é mais barato, porém vários fatores podem influenciar na precificação: tempo de construção, localização, depreciação ou valorização do bairro e, principalmente, o estado do imóvel.

“Gastos com reformas devem ser levados em conta e nunca deve-se começar uma obra sem planejar minuciosamente os custos e tempo de execução. É importante observar que tanto o imóvel usado quanto o novo sempre precisam de adaptações ao estilo de vida dos novos moradores”, orienta Fabio Rocha

DE OLHO NA DOCUMENTAÇÃO
 
Uma das fases mais importantes é a análise dos documentos - do imóvel e dos proprietários. O intuito é detectar eventual impedimento ou cuidado especial a ser adotado na aquisição do bem. A seguir uma lista com as principais informações a serem levantadas:
 
Sobre o imóvel:

1) Certidão de inteiro teor da matrícula com negativa de ônus (ou certidão vintenária)atualizada;
2) Certidão negativa de impostos e taxas municipais;
3) Carnê do IPTU com as prestações em dia ou carnê quitado;
4) Últimas conta de luz, água e gás, devidamente pagos.
 
Sobre os vendedores:

5) Cédulas de identidade (RG) e CPF autenticadas;
6) Certidão de casamento atualizada ou declaração de união estável*;
7) Certidões negativas de tutelas, curatelas e interdições;
8) Certidão negativa da justiça federal;
9) Certidão negativa de executivos fiscais, municipais e estaduais;
10) Certidão de tributos imobiliários (caso o vendedor possua mais de um imóvel);
11) Certidão negativa dos distribuidores forenses referentes a “Ações Cíveis” e “Família”;
12) Certidão dos distribuidores cíveis;
13) Certidão negativa de cartórios de protesto;
14) Certidão negativa da justiça do trabalho;
15) Declaração negativa de débitos condominiais (quando for o caso);
16) Cópia autenticada da documentação dos vendedores anteriores**.
 
Importante:
 
Entre outras questões, deve-se ficar atento quanto à identificação dos verdadeiros proprietários e os titulares de outros direitos sobre o imóvel;  checar algum ônus sobre o imóvel; analisar se os proprietários estão em condições de vender o bem, em virtude de dívidas que possam ter junto a terceiros; analisar se a escritura terá condições de ser registrada ou depende de atos anteriores a serem praticados; confirmar a identificação do imóvel, pois por incrível que possa parecer, há casos em que o comprador visita um imóvel e adquire outro

*A situação de união estável deve ser questionada sempre, e caso o companheiro (a) não figure como vendedor, deverá ser anuente do compromisso de venda e compra ou emitir declaração de consentimento com a venda.
 
**Sempre que possível, deve-se analisar a documentação referente à venda anterior, pois pode haver fatos que comprometam a nova negociação.

Glossário Imobiliário

Alienação fiduciária: ato de transferência de um bem móvel ou imóvel, do devedor para o credor, em garantia do pagamento da dívida. O devedor detém a posse direta do bem, para seu uso, e o credor detém a posse indireta do bem, que fica em seu domínio. Depois de quitar o empréstimo, o comprador adquire a

Amortização: pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações.

Amortização extraordinária: pagamento extraordinário (antes do prazo previsto) que deve corresponder a pelo menos 10% do valor do saldo devedor.

Área comum: área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores (salão de festas, corredores)

Área privativa ou área útil: área de um imóvel sobre a qual o proprietário tem domínio. É a soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua espessura.

Compromisso de venda e compra: é o contrato entre duas partes, onde o vendedor se compromete a vender seu bem (móvel ou imóvel) e o comprador se compromete a comprá-lo nas condições acertadas.

Escritura: documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas. O mesmo que instrumento público.

Reajuste: aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e ao encargo mensal, de acordo com o índice estipulado em contrato.

Saldo devedor: o que resta pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários é reajustado mensalmente, de acordo com índice e a taxa de juro estipulados em contrato.

Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI): apólice obrigatória, junto a de morte e invalidez permanente (MIP), quando se contrai financiamento com uma instituição financeira. O DPI, que cobre danos causados por incêndio, inundação, etc é pago em parcelas ao longo de todo o financiamento.

Seguro de morte e invalidez permanente (MIP): apólice obrigatória, como a de danos físicos ao imóvel (DFI) quando se contrai financiamento imobiliário. Se duas pessoas contraíram um financiamento imobiliário e uma delas morre, a companhia seguradora paga o saldo devedor proporcionalmente.

Sistema de amortização constante (SAC): método de pagamento de uma dívida em que a parcela de amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento.

Sistema de amortização crescente (SACRE): método de cálculo e reajuste de  prestações de financiamento, o Sacre é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. A diferença está no modo de aplicar a taxa referencial (TR) à fórmula que define a prestação, provocando a variação da amortização.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): criado em 1997 pela lei no. 9.514 como alternativa ao Sistema Financeiro de Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): sistema criado em 1964 pela lei no. 4.320, a fim de captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria.

Para mais informações entre em contato:
Rua Ibitinga, 121   Jd. das Indústrias   -  São José dos Campos   SP   CEP 12240-250
(12) 3931-4877  (12) 9198-4565  (11) 9435-7363
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